不動産の売却にかかる税金とは？
計算方法について
利益が発生した場合にかかる譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税額は、以下のように「特別控除額」を差し引いた「譲渡所得」に、定められた「税率」を掛け合わせることで算出できます。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率
① 譲渡所得を把握する
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 物件を売った金額等（譲渡収入金額）ー（物件を買った費用（取得費）＋売却時の諸費用（譲渡費用））
◆物件を売った金額（譲渡収入金額）
物件の売却代金と固定資産税・都市計画税の清算金の合計額となります。
◆売却時の諸費用（譲渡費用）
物件売却時にかかった仲介手数料や印紙税などの必要経費をまとめた金額です。
◆物件を買った金額（取得費）
物件を購入するときの売買代金に、仲介手数料や税金などのかかった諸経費を引いた金額から、さらに「減価償却費」を引いた金額か、譲渡収入金額の５％相当の金額のいずれか大きいほうの金額が引かれます。
取得費＝（物件購入金額－諸経費）－建物の減価償却費
取得費＝譲渡収入金額×５％
※減価償却費とは、建物の経年劣化によって下がった建物の価値を表す費用で、土地には適用されません。
減価償却費を算出するには定額法と定率法の2種類ありますが、一般的には定額法で計算します。定額法の場合は、物件の購入代金のうち建物代金に、0.9を掛けたものに償却率を掛け、そこに経過年数を掛け合わせて算出します。
減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
② 特別控除額を差し引く
譲渡所得を算出したのち、3000万円特別控除など適用される特例がある場合は、その特別控除を差し引いて課税譲渡所得を求めます。
課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除額
③ 税率を掛ける
課税譲渡所得が算出できたら、そこに税率を掛ければ譲渡所得税が計算できます。所得税と住民税の税率は、売却する物件の用途と所有期間で変わります。物件の用途は、１．住宅などの居住用不動産と２．事務所などの非居住用不動産に区分されています。
例として、１．居住用不動産の税率を紹介します。
■居住用不動産の譲渡所得税率
・所有期間５年以下（短期譲渡所得）の場合→ 税率39.63％（所得税30.63％ 住民税9％）
・所有期間５年超の場合 → 税率20.315%（所得 税:15.315％ 住民税:5%
・所有期間10年超の場合、所有軽減税率の特例
1)課税譲渡所得6000万円以下の部分
14.21％ ← 所得税：10.21％、住民税：4％
2)課税譲渡所得6000万円超の部分
20.315％ ← 所得税：15.315％、住民税：5％
※1. 譲渡した年の1月1日現在において、所有期間が5年以下か、もしくは5年を超えているかにより判断します
※2. 税率には復興特別所得税の2.1％が上乗せされています
不動産売却の手続きにかかる税金と計算方法
譲渡所得の有無にかかわらず、手続きの際に発生する税金です。
印紙税
印紙税は書面に記載された契約金額によって変わります。納める税金の額の例は、以下のとおりです。
100万円を超え500万円以下 → 印紙税2000円
500万円を超え1000万円以下 → 印紙税1万円
1000万円を超え5000万円以下 → 印紙税2万円
5000円を超え1億円以下 → 印紙税6万円
※また、2022年3月31日まで、不動産売買契約や建築請負契約などについては、特例として印紙税に軽減税率が適用されます。適用された場合の税金の額の例は以下のとおりです。
100万円を超え500万円以下 → 印紙税1000円
500万円を超え1000万円以下 → 印紙税5000円
1000万円を超え5000万円以下 → 印紙税1万円
5000円を超え1億円以下 → 印紙税3万円
登録免許税
売主は抵当権が設定されていれば、その抵当権を外すための「抵当権抹消登記」が必要となります。
抵当権抹消登記の場合は、不動産1個につき1000円です。
例えば、一戸建ての場合は、土地と建物で合計2000円となります。
仲介手数料の消費税
仲介手数料には、消費税がかかりますのでご注意ください。
※特別控除について
① 居住用の物件：3000万円特別控除
3000万円特別控除は、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3000万円の控除を受けられる制度です。居住用財産と呼ばれる居住を目的とした物件が対象で、賃貸用のマンションやアパートは含まれません。
※詳細については国税庁のホームページをご確認ください。
② 特定居住用の物件：買い替えの特例
売却した年の1月1日時点で、所有期間10年超かつ自ら居住していた期間も10年以上である自宅を買い換えた場合、譲渡益に対する譲渡所得税を将来に繰り延べられる特例が適用できる場合があります。この特例は課税が無くなるわけでなく、買い換えた自宅を将来売却したときに譲渡所得税が上乗せされる仕組みです。
この特例は2021年12月31日までにマイホームを売却した場合に限ります。
※詳細については国税庁のホームページをご確認ください。
③ 相続した空き家の3000万円特別控除
相続した空き家を売却する場合も、一定の条件を満たすことで3000万円の特別控除が適用されます。この特別控除は、2023年12月31日までに売却することが必要です。
※詳細については国税庁のホームページをご確認ください。
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